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空き家と税金　固定資産税の特例と、売るときの3,000万円控除

空き家と税金　固定資産税の特例と、売るときの3,000万円控除

この記事は、名古屋市・国土交通省・国税庁の公式サイトで確認した内容（2026年9月26日時点）をもとに編集部がまとめた一般的な情報で、専門家の確認は経ていません。税金は個別の事情で結論が変わります。実際の判断は、税理士や税務署、名古屋市の担当窓口にご相談ください。

だれも住まなくなった実家にも、毎年固定資産税がかかります。「空き家のまま置いておくと税金が上がるらしい」「取り壊したほうが得なのか」。そんな話を耳にして、気になっている人もいるのではないでしょうか。

この記事では、空き家と税金の関係を、固定資産税と、売ったときの税金の2つに分けて整理しました。実家が空き家になったときの全体の段取りは、親の家が空き家になったら、最初にやることにまとめています。

家が建っている土地は、税金が軽くなっている

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日の時点で土地や家屋を持っている人にかかります。住宅が建っている土地（住宅用地）は、「住宅用地の特例」で税額を計算するもとになる額（課税標準）が軽くなっています。

区分固定資産税都市計画税
小規模住宅用地（住宅1戸につき200平方メートルまでの部分）評価額の6分の1評価額の3分の1
一般住宅用地（それを超える部分）評価額の3分の1評価額の3分の2

敷地の面積が家屋の床面積の10倍を超えるときは、10倍までの部分が対象です。名古屋市の都市計画税の税率は0.3%です。

この特例は、1月1日に住宅が建っている土地が対象です。家を取り壊して更地にすると、住宅用地ではなくなり、土地の税額が上がることがあります。また、年の途中で家を取り壊しても、その年度の家屋の税金は1年分かかります。取り壊しや、敷地の一部を駐車場にするなど使い方を変えたときは、市税事務所に知らせるよう名古屋市は案内しています（千種区の土地・家屋は栄市税事務所の担当です）。

放っておくと特例が外れることも

「家が建っていれば税金は安いまま」とも限りません。2023年（令和5年）12月13日に施行された改正空家法で、手入れが行き届かない空き家への対応が強まりました。

  • 特定空家：倒壊のおそれが大きいなど、周囲に著しい悪影響を及ぼしている空き家
  • 管理不全空家：このまま放っておくと特定空家になるおそれがある、いわば「特定空家の予備軍」の空き家。改正で新しく設けられました

どちらも、市町村から改善を求める指導を受け、それでも直らないと勧告を受けることがあります。勧告を受けた空き家の土地は、住宅用地の特例の対象から外れます。特定空家の場合は、さらに命令や、市町村による取り壊しなどの強い対応がとられることもあります。名古屋市も、空き家を適切に管理するのは所有者の責務だと呼びかけています。

空き家を置いておくなら、月に1回ほど風を通し、庭木や郵便受けの手入れをするだけでも傷み方が変わります。遠方で通えない人向けの名古屋市の管理サポートなどは、最初にやることの記事で紹介しています。

売るときの「空き家の3,000万円特別控除」

相続した実家を売って利益が出ると、所得税などの税金がかかります。一定の条件を満たすと、その利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁のタックスアンサーでは「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」として説明されています。おもな条件の一部は次のとおりです。

  • 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること（区分所有の登記がされた建物は対象外）
  • 亡くなる直前に、亡くなった人のほかに住んでいた人がいなかったこと（老人ホームに入っていた場合も、条件を満たせば対象になります）
  • 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売った代金が1億円以下であること
  • 2027年（令和9年）12月31日までの売却であること

2024年（令和6年）1月1日以後の売却では、売ったあと、売った年の翌年2月15日までに家が耐震基準を満たすようにされたり、取り壊されたりした場合も対象に加わりました。一方で、家と土地を相続した人が3人以上いると、差し引ける額は1人2,000万円までになります。

この特例を使うには確定申告が必要で、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添えます。名古屋市の窓口はスポーツ市民局 地域振興課（052-972-3126）で、窓口に行くときは予約が必要です。確定申告の時期が近づく1月以降は申請が増え、交付まで2週間以上かかることもあると市は案内しています。

細かな条件は国税庁のページで

ここに書いたのは条件の一部です。建物や土地の状態、売り方、ほかの特例との関係など、ほかにも決まりがあります。売る前に国税庁のタックスアンサー（No.3306）を確かめ、税理士や税務署に相談してください。

相談するなら

  • 固定資産税のこと：千種区の土地・家屋は栄市税事務所 固定資産税課
  • 売ったときの税金：税理士、千種税務署（千種区・名東区の担当）
  • 空き家の管理や確認書：名古屋市スポーツ市民局 地域振興課

電話番号や無料相談の日程は、千種区・名古屋市の相続・住まいの相談先ガイドにまとめています。名義が亡くなった親のままなら、売る前に相続登記も必要です（相続登記の義務化、いつまでに何をする？）。

参考